Von geschlossenen Immobilienfonds zu offenen Digital Assets

Secure Token Offerings als Alternative Anlage für private Investoren

Crypto Assets / Digital Assets können auf Basis von Blockchain-Protokollen die Welt der Immobilienfinanzierung für Privatanleger öffnen. Dies ermöglicht eine attraktive Partizipation an Immobilien mit Secure Token Offerings.

Wenn wir das Globale Vermögen bewerten, beläuft es sich auf ca. 205 Trillionen USD finanzielle Vermögenswerte weltweit und ca. 127 Trillionen USD nicht finanzielle Vermögenswerte wie Immobilien (World Council, Worldbank Coinbase 2019). Rechnet man mit einem Wachstum von 4-5%, wird das gesamte Vermögen bis 2024 auf ca. 405 Trillionen USD steigen. (Credit Suisse WM Report 2018). Der Anteil sogenannter Digitaler Assets ist heute noch verschwindend gering: 230 Mrd. USD, inklusive Bitcoin als Payment Token mit ca. 85 Mrd. Marktwert USD (2020 Jan. coinbase). Rechnet man für 2025 mit nur 1% digitaler Assets, werden dies 4.1 Trillionen USD sein – und davon mit Sicherheit ein hoher Anteil Immobilien.

Die Immobilienwirtschaft bietet sich für eine Tokenisierung – die Digitalisierung der Übertragbarkeit von Eigentumsrechten – geradezu an. Die Projekte in der Immobilienwirtschaft sind bisher geprägt durch institutionelle Investoren, hohe Bewertungen und geringe Liquidität. Der Zugang für private Investoren ist nur eingeschränkt möglich. Die Bewertung bis zur Preisfindung sehr umfänglich und mit viel spezifischem Know-How verbunden.

Was sind Tokens?

Gemäss der Schweizer Finanzmarktaufsicht (FINMA) repräsentieren Partizipationsrechte in realen Werten der zugrundeliegenden Investitionsobjekten. Das können neben Aktien, Anleihen eben auch physische Werte wie Immobilien sein. Die Bundesaufsicht für Finanzmärkte (BAFIN) in Deutschland subsumiert Tokens unter «Digitale Grenzgänger» als digitale Vermögenswerte mit enthaltenen Rechten und Pflichten und dessen ermöglichte Übertragbarkeit.

Die Digitalisierung des weltweiten Vermögens als Chance für private Anleger

In Deutschland wurde europaweit der erste Wertpapierprospekt zu einem Secure Token Angebot Anfang 2019 gebilligt, das zugrundeliegende Instrument war ursprünglich eine Namensschuldverschreibung. Als Vermögensanlage konzipiert, wäre diese dem Vermögensanlage Gesetz unterfallen. Diese auf einem Blockchain-Protokoll als Secure Token Offering basierende Alternative erhöhte jedoch die Handelbarkeit, und damit auch den Zugang für private Anleger.

Diese Emission der Fundament Gruppe aus Berlin hatte einen Umfang von insgesamt 250 Millionen Euro Security Tokens mit einem zugrundeliegenden deutschen Immobilienportfolio. Die Aufteilung

in Security Tokens ermöglichte die Partizipation einer grossen Anzahl von Investoren. Die Emission wurde als Token basierten Anleihe gestaltet, mit einer jährlich variablen Verzinsung zwischen 4-8%. Technisch wurde dies auf Basis des ERC-20 Ethereum Tokens umgesetzt, die Laufzeit der Anleihe ist auf 2033 terminiert. Ethereum ist ein spezifisches Blockhchain Protokoll, das die Emmission von Tokens auf standardisierten technischen Token Protokollen, z.B. dem ERC-20 ermöglicht. 

In andauernden Negativzins Umfeld mit attraktiven Bewertungen, kann gerade die Digitalisierung von Immobilien Privatanlegern attraktive Anlagen ermöglichen. Durch die Tokenisierung, die Zerlegung in «kleinste Teile» kann man auch Privatanlegern die Partizipation ermöglichen und unter dem Aspekt der Portfolio Diversifikation beimischen.

Ein entscheidendes Kriterium bei dem Verkauf ist sicherlich die Preisfindung. Und diese ist bekanntlich im Immobilienbereich von vielen Faktoren abhängig: Lage, lokales Preisniveau, Anbindung an Infrastruktur, usw.. Somit ist die Preisfindung bei der Immobilienbewertung als Voraussetzung der Emission zentral und geschäftskritisch, sowohl mit einer klassischen Anleihe als auch mit Security Tokens. Sie ist und bleibt ein Wettbewerbsvorteil für die Anbieter und ein Transparenzfaktor für die Anlageentscheidung – auch im Rahmen der gesetzlichen Anforderungen für Anlagegeschäfte wir MIFID 2 in Deutschland und FIDLEG in der Schweiz.

Blockchain Technologie als Chance für Liquidität Digitaler Assets

Inzwischen ist auch aus Finanzmarkt-Regulatorischer Sicht die Strukturierung solcher Projekte weit fortgeschritten und hat mit den Initial Coin Offerings (ICOs) aus der Anfangszeit des Blockchain / Crypto Hypes nur noch wenig gemein. Hier geht es um handelbare Rechte und auch die Gesetzgeber in Deutschland und in der Schweiz sind bemüht die rechtlichen Rahmenbedingungen hinsichtlich Übertragbarkeit, Handelbarkeit und Insolvenzrecht weiter zu schärfen.

Analog zu Blockchain Philosophie kann ohne Intermediare, z.B. Banken, direkt eine Anleihe auf unterschiedlich strukturierte Immobilienanlagen den Privatanlegern als Anlageklasse zugänglich gemacht werden. Dies sind keine Anlagen in Crypto Währungen, sondern „Payment Token“, die nicht einer hohen Volatilität unterworfen sind.

Letztlich ist die Handelbarkeit und damit die Liquidität auch dieser Anlageklasse an die Verfügbarkeit eines Sekundärmarktes gebunden. Kein Briefkurs ohne Geldkurs, die Liquidität einer Anlage hängt letztlich immer von der Handelbarkeit von Angebot und Nachfrage ab. Hier stehen wir noch am Anfang, doch auch in diesem Marktsegment bemühen sich sogenannte „Crypto Banken“ und andere Fianzintermediäre als Katalysator von Angebot und Nachfrage auf etablierten und neuen digitalen Handelsplätzen. Die Demokratisierung einer elitären Anlageklasse, die bisher weitgehend institutionellen Anlegern vorbehalten war, hat begonnen. Die Möglichkeiten der Blockchain Technologie und innovativen Tools für die Be-preisung von Assets machen dies möglich, insbesondere durch die Nutzung von standardisierten Token- und Blockchain Protokollen. Der Einsatz von sogenannten „intelligenten Veträgen“ (Smart Contracts) erlaubt es, auf einer Blockchain Infrastruktur die Anteilsscheine automatisiert zu handeln und spezifische Preisstellungen zu automatisieren. Damit können die Transaktionskosten erheblich reduziert werden, ein weiterer Vorteil für Privatanleger.

Wie kann Netcetera unterstützen

Netcetera hat umfängliche Erfahrung in der Digitalisierung und Tokenisierung, der Umsetzung von Blockchain und Distributed Ledger (DLT) Technologien und insbesondere auch in der digitalen Preisfindung lokaler Immobilienobjekte. Seit mehr als 20 Jahren setzen wir geschäftskritische Prozesse in Software um, als individuelle Lösung für unsere Kunden oder als Produkt. Wir haben im Rahmen von Kundenprojekten bei der Preisfindung von Immobilien und auch im Thema Immobilien Portfolio Management unterstützt. Unsere Softwarekomponenten finden sich in Preisfindungstools von Immobilien Beratern und in Plattformen für den Handel von Immobilien. Somit können wir die gesamte Wertschöpfungskette bei der Konzeption, der Tokenisierung, der technischen Umsetzung auf Blockchain Protokollen und der Preisfindung der Objekte, bis hin zur digitalen Distribution der Token, unterstützen.

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